景区别墅应从投资走向消费

　　一面是旅游地产过度投资、市场消化力不足;一面是旅游度假兴起,处在战略转型和产业升级节点。在此背景下,有企业通过为旅游地产开发商与度假游客“牵线搭桥”巧觅商机,清晏九洲旅游管理服务有限公司便是其中之一。那么,清晏九洲的运营模式如何?依靠什么盈利?北京商报记者专访了清晏九洲总经理路正宏。

　　北京商报:清晏九洲的核心运作模式是什么?

　　路正宏:清晏九洲为消费者提供全国顶级的景区度假别墅。目前在全国11个目的地景区内,我们拥有三亚度假别墅、丽江度假别墅、黄山养生度假别墅等十余个项目。我们有多个级别的会员卡,其中最低级别入会费用为30万元,消费者拥有20年的使用权,每年均拥有5万元的使用额度,对应不同的别墅每年约有8-15天居住权。相当于投资30万元在20年后拥有100万元的收益。

　　北京商报:景区别墅的市场前景如何?

　　路正宏:投资旅游地产曾经收益回报率很高,旅游地产投资也一度呈井喷态势,以至于旅游地产开发商在过去一段时间内疯狂开发旅游地产项目。从目前旅游地产市场的总体情况来看,消费者的投资行为已经趋于理性。2012年,中国旅游地产项目超过3000个,全年投资总额破万亿元,而大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%-4%左右,2014年已成为负增长。旅游地产几乎已成为沉默资产,无增值收益、套现率低。目前全国有630万套旅游地产,仅有150万套售出。此外,随着经济的发展和生活水平的提高,旅游度假已经成为人们最重要的休闲方式之一,同时也对高品质的旅游度假目的地提出新的需求。

　　北京商报:景区别墅的受众人群是什么?房源从何而来?

　　路正宏:清晏九洲的目标人群是年收入在500万元以上的消费者,目前中国这一群体约有500万-600万人。我们的房源均是与旅游地产开发商直接合作,就像刚刚提到的旅游地产目前空置率很高,我们试图与旅游地产达成共赢。未来或许会承接个人景区别墅出租,但还没有向这方面发展。

　　北京商报:如何令年收入在500万元以上的消费者接受景区别墅产品?

　　路正宏:以往购买旅游地产的消费者心态是作为投资方式有上行空间,套现时不赔钱,自己住时又可以享受。事实上,景区别墅这类旅游地产,消费者每年只能有几个星期的使用率,更多的意义是用于投资。简单算一笔账,目前购买一栋景区别墅大概需400万元,产权40年,即每年花费10万元,如果每年住15天则每天花费8000元,其中还不算房屋的保养、400万元资产处于静默期的损耗。而现在只要投入几十万元,就可以享受与投入400万元一样的生活品质,消费者可以用剩余的钱去进行其他投资。从产品上讲,我们的别墅均是国内最顶级的项目,别墅内会配备专业管家,我们还会为会员定期举办各类活动,为客户营造一个高端的社交平台。

　　北京商报:这一模式在前期投入中对资金要求很高,如何确保资金的回流并盈利?

　　路正宏:清晏九洲背靠母公司晏财智集团,晏财智集团同时经营金融平台,拥有联合信达、花旗银行、幸福保险、凯雷投资等金融机构的支持,资金流不是问题。清晏九洲的模式是只要会员达到1000人即可以盈利,从今年3月至今公司已经达到千名会员的规模。而当会员规模达到3万时,公司就可以形成一个良性的循环,而这3万名年收入在500万以上的会员,对于拥有金融业务的晏财智集团来说,也是一笔不小的资产。从目前市场调研来看,基金公司获得一位年收入在500万元以上的客源,需要3万元的成本。这样我们就与母公司一起打造出了一个“金融+地产+旅游”的商业闭环。