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长白山文化旅游服务中心项目招商

2017年02月14日 17:26   来源:中国经济网   

  (一)项目用地位置

  该项目坐落于长春市南部新城核心区,位于谊民路以北,华新街以西。周边环绕长春市政府、省政务大厅、东北亚金融中心、省图书馆、长春市规划展览馆、长春市博物馆、长春市群众艺术馆等省、市重点行政办公、文化展示项目,是长春市新的政治、经济、文化中心,区位优势极佳,是目前南部板块绝无仅有的优质土地。

  (二)项目用地规模及成熟度-项目规模及控规条件

  我项目建设用地面积41701平方米,用地性质商务商业用地。规划条件为:容积率<3.0,建筑密度<55%,建筑高度<60米,绿地率>20%。变更后的规划条件已经满足了商业开发的相关要素。

  此建设用地原为“吉林省地质资料库、地质灾害应急指挥中心和土地矿业权有形市场”用地,为行政办公用地,在集团支持下调整为商业商务用地,容积率、限高、建筑密度等规划条件进行了调整,具备了商业综合体开发建设的可行性。

  (三)项目用地规模及成熟度-项目规模及控规条件

  区域成熟度:城市格局与区域发展

  区域发展趋势:城市发展新中心。

  从长春市发展规划布局来看——

  双心三翼:

  “三翼”即指西南、东北、东南三个主要城市发展方向

  东展西控,南拓北优:

  1.东展:辐射二道区、经开区;关键词:龙嘉机场扩建、机场大道

  2.西控:辐射绿园区、西新区区;关键词:高绿化率、汽车支柱产业

  3.南拓:辐射南部新城区、净月区;关键词:未来长春发展新中心

  4.北优:辐射宽城区;关键词:北部新城、优化产业结构

  在新一轮的长春市总体规划(2005-2020)之中,明确了长春“二主四副” 的城市中心格局,南部新城为4个城市副中心之一与净月区一起主要承担城市现代服务业功能和城市南部公共服务功能。

  南部新城功能定位为:三大功能:商务商业、行政办公、生态居住

  1、长春南部新城位于长春市城市轴线人民大街的南端,北起卫星路、南至绕城高速公路、东与净月开发区接壤、西至永春河,幅员32.95平方公里。整个区域规划48%绿地率,至今约80%已经建成。我项目用地所在的中央商务区规划总用地面积1.81平方公里,总建筑面积 300多万平方米。。

  2、长春南部新城秉承 “建设南部新城,发展都市经济”的宗旨,高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效率运行、高速度发展。在生机无限的流绿空间中,分布着行政办公中心、文化中心、商业、商务中心和高品质住宅小区,各种配套一应俱全。

  3、新城内不仅有享誉国际的雕塑公园和雕塑展览馆,还有城市规划展览馆、图书馆、档案馆、艺术剧场、博物馆等,让人们充分享受高品味的文化滋养与熏陶,使都市时尚与赏心悦目的自然休闲近在咫尺,为人居、环境、休闲、办公提供了高品质的发展空间,充分体现了人与自然共生,产业之间共融。

  4、本项目用地所在长春市南部新城区域,其中生态居住区,规划用地总面积577万平方米,可容纳约25万人口居住。以我项目为中心辐射的高端改善型需求住宅小区:恒大御景建筑面积518405平方米;绿地中央墅573户,中海紫金苑738户,绿地中央公馆2700户,陶然庭苑2220户,警官公寓1168户及华润橡树湾一期486户等等高端住宅。 周边2.5公里范围之内,可辐射约2万户,约6万人口。

  (四)项目周边有利条件、交通环境情况

  1、高端人气聚集:周边高档住宅小区围绕,如:恒大御景、陶然庭院、中海紫金苑、绿地中央墅、中央公馆、华润橡树湾等等;

  2、文化氛围浓厚:周边紧邻长春市规划馆、博物馆,吉林省图书馆,群众艺术馆、雕塑公园等。

  3、景观优势:极具优势的生态资源——西侧毗邻政府规划“如意溪带状公园”,东侧“友谊公园”,南部新城生态景观资源丰富,在建已建十大生态景观,生态价值突出,区域绿化率可达到48%以上,政府投入30亿进行配套、景观工程打造。

  4、交通优势:四通八达的交通优势--距离人民大街800米,京哈高速(绕城)从南侧穿过,在建地铁一号线、六号线构成了区域主路网,使南部新城区域内外四通八达,与城市其他区域联系更加紧密,也是长春对外联系的南门户和区域沟通的枢纽,项目距最近地铁站直线距离1.2km。

  5、拟建如意溪带状公园对项目影响

  1、该公园的定位、景观将可以与我们项目有效的融合,使之成为我们项目的有机组成部分。

  2、我项目当时调整规划时为最大可能争取建设用地指标,长春市规划局将绿化率仅定为20%,而且是将地块内市政绿化带都计算为我们项目内的绿地面积,所以我项目内部绿地极其有限,该公园的建设将极大地增加我项目的景观优势。

  3、现拟建设的公园名称可定为长白山生态科普公园,作为项目后花园,延展项目业态,丰富长白山的生态、文化内涵等体验展示、打造绿色环保理念及建筑,成为项目有机整体的一部分。

  6、《长春市地下空间利用管理条例》即将实施对项目影响

  我公司在国土局交易中心了解到《长春市地下空间开发利用管理条例》将要颁布实施,结合我项目若需要公园用地的地下空间,可以进一步争取,并综合利用,完美结合成一体。该地下空间土地出让金仅为地上楼面价的3%-1%。投入1.37亿元,可获取4.5万平方地下使用空间,用于整体项目的配套及车位使用。

  (五)项目策划定位

  1、目标—长白山展示窗口

  【长白山文化旅游服务中心】项目的开发建设将充分围绕长白山建设发展战略并接轨:国际化、智慧化、绿色环保。形成与长白山一体的“连锁品牌” ,“展示窗口”;

  充分发掘长白山自然、历史、文化,以充分体现长白山特点的“冰雪、天池、生态”等元素为内涵及展示手段,在项目中以泛博物馆化形式,促进餐饮、娱乐、购物、酒店、特色产品业态的建设,逐步形成大长白山特点,形成与长白山作为世界名山相匹配的 “旅游高标准服务体系”及可以复制的创新跨代型项目“城市标杆性旅游复合业态项目”;

  2、项目初步定位:

  i、以长白山冰雪业态体验中心或创新的文旅业态(如类似诚品书店的复合型业态)为核心业态;充分挖掘长白山历史文化,充分展示长白山要素(自然资源、历史文化资源、生态产品、民俗风情等),提聚吸引力和影响力。

  ii、调研文化教育类、高端互联网类、民宿类业态,打造能充分结合长白山特色的商务商业项目,以泛博物馆、极强体验感形式进行体现,项目可以成为长白山的国际交流会客厅、文化交流中心、长春城市旅游目的地、吉林旅游集散中心、将长白山品牌打造成为吉林省的文化旅游名片。

  iii、打造LEED绿色建筑、智能建筑,建设跨代产品。

  iv、项目基于对商务商业市场、冰雪体验类、文化教育类、高端互联网科技类、及项目周边等业态深度调研,寻求冰雪体验类业态(与吉林省冰雪大省相契合,与省市体育局、教育局一起建立青少年冰雪教育培训基地)、知名文化类品牌(如诚品书店、谷歌等)、知名酒店管理类公司进行经营合作,抓住80-90消费需求为重点以开发跨代产品。

  (六)投资规模

  项目总成本预估为12.98亿元,销售收入为13.49亿元。

  除公司自持4.2万平方商业及展馆外,另有约5千万元的利润。

  (七)经营模式

  1、配套商业、写字楼采用分级优惠、返租、回购等多种方式销售,快速回笼资金;写字楼预留30%面积作集团办公、培训基地自用,其余租赁、销售、运营;

  2、酒店整栋租赁,物业自持或整体产权式销售,外聘或组建酒店管理公司统一管理。

  3、涉外酒店式公寓,物业自持或部分产权式销售,外聘或组建酒店管理公司统一管理。

  4、书店、购物、美食城等可采用总承包等方式招商,外聘或组建商业管理公司统一管理;

  (八)持续盈利点和回报周期及退出渠道和进入途径

  模式一:常规房地产经营模式(面积为预估)

  1、 出售模式:写字间(约4万平)、涉外酒店式公寓(约3万平)、地下二三层车位(约4万平)等可分割产权产品及长白山特色酒店(3万平),计划5年销售期,平均年销售率20%,以缓解建设期现金流及贷款压力。出售收入基本与项目整体投资持平。

  2、出租模式:裙房及地下一层约4.2万平为自持物业及配套商业,作为项目盈余资产,并入集团资产,可出租经营,暂按照平均2元/天*平方出租,年收益约700元/平方。并可进入集团整体资本运作平台,贡献新利润增长点。

  3、自持模式:长白山特色酒店(约3万平)未整体出售之前,采取物业自持,自营或品牌酒店运营公司合作经营。作为集团自有资产进入集团上市融资平台,在资本渠道得到有效的资本升值、释放和退出。

  模式二:商业运作模式

  1、打造可持续性发展项目,借助政府扶持及银行融资政策开发建设,降低开发成本及资金压力,创造长白山品牌业态,物业自持,采取自营或借助专业团队合作经营。

  2、作为集团自有资产进入集团上市融资平台,可为集团贡献新利润增长点,在资本渠道得到有效的资本升值、释放和退出。


(责任编辑 :王璐瑶)

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