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融创万达收购事件引关注 文旅项目热过头了吗?

2017年07月14日 09:18   来源:南方日报   许蕾

  “并购王”孙宏斌的这次收购再度成功地引爆了话题。7月10日,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。当业界还在纷纷讨论万达为何如此低价甩卖优质项目时,融万收购的后续争议不断。

  值得注意的是,据公开资料显示,万达此次抛售的项目中,13个文旅项目计划总投资5000亿元,项目分布全国各地,占地总面积超过5万亩,却被以300亿元的价格“贱卖”。因此,关于文旅项目到底还是不是万达的“优质资产”,业内各执一词。

  5000亿项目总投资卖了300亿

  自2009年进军文化旅游产业以来,万达集团总计投资近5000亿元,上马了13个文旅项目,其中便包括被万达董事长王健林寄予厚望的万达城。王健林曾放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

  据了解,仅广州万达城项目,预计全部投资可达500亿。2015年开始销售的广州万达旅游城,累计销售5900套,销售金额高达77亿元,从业绩上来说,非常亮眼。而住宅只是广州万达旅游城的一部分产品,如果算上商铺和公寓的销售额,这一项目销售额高达110亿元。

  值得注意的是,万达此次出售的只是商业项目,包括酒店和文旅项目中的商业部分,而文旅项目中的住宅产品,万达仍然自己持有。

  对此,业内人士表示,这意味着万达逐渐退出中国房地产,开始将一些过时过剩的业务进行剥离,现在的房地产市场,商业需求越来越少,很多万达广场其实都处于亏损的状态。

  “借”出296亿元给融创完成收购

  融创的公告显示,此次收购的款项将分四笔付清:目前已就632亿元交易付出25亿元定金,将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议;正式协议签署后3日内,融创将累计支付至合作事项总价款的20%(126.34亿元);正式协议签署后融创需推动尽快取得股东在公司股东大会的审批,90天内支付转让价款335.95亿元;第四笔付款方式为,万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿元最后一笔收购款。

  最引人注目的就是,融创的收购款中,有296亿元是万达通过指定银行向融创发放的三年期贷款。也就是说,万达“借”了296亿元给融创买自己?

  对此,有业内人士分析称,昨天还在问是并购基金还是“转杠杆通道”,现在看来真是“转杠杆”了。所谓的“转杠杆”,是先把高负债资产转给新业主,以新业主的名义继续贷款展期。然后低负债率公司主体上市圈钱,圈到后跟新业主“合作经营”。只是按常规,这里的“新业主”本该是各项目所在地方政府,也就是一个变种PPP模式。看来在新监管模式下,这条路暂时走不通了,就找了融创来做“转杠杆”通道。所以就别说什么“并购”了,融创只是“代持”而已。

  文旅项目仅自留3个

  武汉中央文化区被视为万达第一个城市文化旅游项目,是2011年万达在全国最大的一笔投资,总耗资500亿元。彼时,王健林对该项目赋予了这样的意义:“等我们武汉项目开起来,你们会看到万达这些年来的探索。”

  但万达在文旅产业的这一开山之作,尤其是的武汉万达电影乐园,却随后便处于尴尬境地。2016年7月31日,武汉万达电影乐园宣布暂停营业,称将进行全面升级改造。这个投资约38亿元的项目,2014年12月20日才开门迎客。而目前,该项目仍处在停业升级期。

  涉及此次协议的13个项目,根据公开资料统计,万达曾计划总计投资5000亿元左右。除了早期的武汉、西双版纳项目和青岛东方影都外,万达将其他城市的文化旅游项目均命名为“万达城”。万达城被万达赋予了重要使命。王健林曾公开表示,万达城将被快速复制到多地,到2020年前会在全国完成15-20个万达城项目。去年,王健林甚至公开叫板上海迪士尼乐园,号称要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利。

  但实际上,万达城和迪士尼的模式是有区别的,与迪士尼单纯的“游乐园”模式不同,万达城则是“地产+游乐园”模式,业内认为,通过乐园来撬动地产销售,才是万达这些文旅项目的根本。此前王健林亦公开承认了这种模式,“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本,中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式,在这个情况下,(资金)只能走销售(房地产)一部分、融资一部分的路子”。

  转让13个项目后,万达文旅项目仅剩长白山国际度假区、武汉中央文化区和还在筹集的乌鲁木齐、长沙和西安3地万达城。

  而拿下这些文旅资产包的融创,目前旗下的文旅地产项目,只有青岛、三亚、万宁、琼海等寥寥数个。打包拿下万达的13个文旅项目和76家酒店之后,融创的文化板块也会成为一个千亿资产的“大业务”。不过目前融创98%的收入为地产销售,在文化、旅游项目运营方面的资历并不深,业内认为,这也可能是此次交易的万达资产包中项目仍保留万达品牌、万达运营的主要原因。

  除此之外,也有业内人士认为,就文旅项目而言,万达以300亿元的价格卖掉5万多亩地,怎么算都是“贱卖”,而且万达只保留有9%的股份。不过,万达后续会不会转过来购买融创的乐视股份,用来与万达的电影娱乐业务整合,也值得关注。毕竟,根据双方公告的原文,有“双方同意在电影等多个领域全面战略合作”一条。 (许蕾)


(责任编辑 :叶玮)

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